Hugleiðing um endurmat á fasteignaverði

Það þarf að varast að líta um of á útflutning til þess að lagfæra stöðu efnahags.  Neytendamarkaðir um heim allan eru að dragast hratt saman vegna kaffæringar fjármálakerfisins á ráðstöfunartekjum almennings.  Lánakerfið er í eðli sínu gallað þar sem það leyfir þan umfram raunveruleg verðmæti og er nú svo komið að það er alveg út takt við raunveruleikann.

 

Mér fannst verulega áhugavert að hlýða á Dr. Gunnar Tómasson í Silfri Egils s.l. viku þar sem hann kom inn á þetta.  Það er hugsanaskekkja fjármála- og hagfræðinni sem er að stigmagnast eftir því sem hún fær að halda áfram.  Ein leið til þess að stemma stigu við þessa þróun er að keyra niður verð á fasteignamarkaði og koma honum þannig aftur í gang.

 

Stór hluti ráðstöfunarfjár almennings fer í að greiða afborganir af fasteignalánum.  Líkt og nýskipaður viðskiptaráðherra Gylfi Magnússon segir, er ekki hægt að afskrifa þessi lán þar sem það myndi setja allt fjármálakerfið á hliðina.  Í raun hefði slíkt þær afleiðingar að valda ólgu í samfélaginu þar sem í raun væri búið að afnema eignarhaldi á fasteignum (aðili sem fær fasteign gefins með niðurfellingu láns á í raun ekki fasteignina heldur þeir sem skulda ekki en hafa greitt skatta; þeir hafa því tilkall til fasteignarinnar þar sem þeir hafa greitt fyrir hana).  Auk þess, væri sú leið farið að fella niður lán skuldara ættu skuldlausir kröfu á ríkið að fá meðaltal skulda greitt skattfrjálst inn á eigin reikning sem myndi minnst þrefalda útgjöld ríkisins á einu bretti. Aðilar sem skulda LÍN ættu einnig kröfu á niðurfellingu láns á sama grundvelli.

 

Sú leið að þvinga niður fasteignaverð væri unnt að framkvæma í þremur skrefum:

 

1. Eign skuldara sem getur ekki lengur greitt af láni er endurmetin á grundvelli greiðslugetu. Það sem á vantar er fellt niður og tekið ríkið (í gegnum bankana) á sig þann kostnað. Sé greiðslubyrði á 40 milj. fasteign 200 þús. á mánuði en skuldari getur aðeins staðið við 100 þús. á mánuði, er eignin hreinlega felld niður um 20 milj.
2. Fasteignamati er breytt í kjölfarið sem læsir verðið inni að einhverju leyti og gilda sömu reglur í raun og útleiga Íbúðalánasjóðs á fasteignum sem yfirteknar hafa verið.  Nú skekkir þetta myndina verulega í byrjun vegna aðila sem standa í skilum, en ekkert er til fyrirstöðu að láta leiðréttingu á fasteignaverði ganga þvert yfir markaðinn og koma fasteignaverði hér í lag, en það hefur rokið upp á s.l. árum langt umfram það sem eðlilegt kann að teljast.
3. Verðmyndun á fasteignamarkaði væri miðstýrð þar sem markaðurinn er reiðubúinn að taka til starfa á ný.  Það er frost á þessum markaði sem mun ekki leysast næstu árin sé verð ekki fellt niður. Aðild að ESB eða upptaka norsku krónunnar breytir engu hvað það varðar.

 

Bólan sprakk vegna fasteignaútlána; eina leiðin að lagfæra stöðuna er að ráðast á orsökina og koma ráðstöfunarfé almennings aftur í lag. Með því eykst neysla á ný sem styrkir fyrirtækin og dregur úr atvinnuleysi. Vissulega mun koma upp sú staða að einhverjir hafa greitt yfirverð skv. nýju fasteignamati og verða því ósáttir, en leysa má úr því með skattaívilnunum; þ.e. mismunurinn bætist við sérstakan persónuafslátt. Ég ætla þó ekki að hætta mér lengra út á svið hagfræðinganna, enda er það ekki mitt svið heldur það að koma neytendamarkaði aftur í gang. Þar situr allt fast og þetta þarf að lagfæra hið snarasta.

 

Sú staða er að koma upp á stór hluti fasteigna verður í ríkiseign.  Útleiga mun ekki leysa hnútinn þar sem slíkt jafngildir því að kasta fé í sjóinn.  Mun skárri kostur er að endurmeta kerfisbundið fasteignamarkaðinn og þvinga verð niður.  Eignir keyptar fyrir 2003 hafa allt að tvöfaldast á 5 árum og má alveg láta þá hækkun gagna til baka.  Það er engum í hag að fasteignaverð sé hátt líkt og staðan er í dag. Aðilar sem sjá fram á eignarýrnun vegna þessa mega hafa það hugfast að eignir þeirra eru óseljanlegar með öllu á meðan efnahagsstaðan er eins og hún er. Þær eru því allt að því verðlausar.

Vöruskipti í jafnvægi í janúar

Athugasemdir

[Offari, 4.2.2009 kl. 18:16]

Of hátt fasteigna og hlutabréfaverð komu kreppuni í gang. Þetta hagkerfi kemmst ekki aftur í gang fyrr an verðið hefur verið leiðrétt. Hættan er hinsvegar sú að undirverð verði á fasteignum verði fasteignaverðslækunini ekki stýrt.

[nostradamus 4.2.2009 kl. 23:36]

fasteignaverð er vissulega rúmlega helming of hátt.  við ættum að hand-afls-lækka allt fasteignamat og sölur um helming, í hvelli.  og vona að það geti ýtt einhverju af stað. 

[Snorri Hrafn Guðmundsson, 9.2.2009 kl. 23:33]

Ég er að fara að athuga afleiðingar þessa í samstarfi við erlenda sérfræðinga í fjármálum og hagkerfisstjórnun.  Sé markaðsverð tekið úr myndinni í einhvern tíma verður sett þak og gólf á fasteignir sem við á, semsagt þær sem bankarnir eða Íbúðalánasjóður (semsagt ríkið) hefur neyðst til þess að yfirtaka á einn eða annan veg.  Að leigja fasteignirnar út er ekki lausn sem mér þykir ásættanleg; betra væri að endurselja þær skv. nýju mati.

 Þetta er samt svo flókið mál að ég ætla ekki að segja meira fyrr en ég hef komið teyminu saman sem mun skoða þetta.  Ísland er lítið hagkerfi sem hentar vel fyrir tilraunastarfsemi af þessum toga þar sem áhrif koma hratt í ljós.  Smæð táknar hraða sem gerir okkur alltaf samkeppnihæf sama hvað á dynur - við þurfum bara að snæða meiri fisk svo heilastarfsemin viðhaldist fyrir ofan meðallag.  Við sjáum hvernig komið er fyrir hagkerfinu eftir að pizzurnar héldu innreið sína.